Tôi xin hỏi những nhà chuyên môn thời điểm này mua chung cư giá còn hạ nữa chăng? mặt khác, tôi có gửi kèm hợp đồng mua bán căn hộ và dấu đỏ duyệt dự án. Rất mong được nhà chuyên môn, luật sư tư vấn giúp các điều khoản trong hợp đồng có thích hợp chăng, làm thế nào để giới hạn nguy cơ khi mua căn hộ này?
Giải đáp:
Dưới đây là quan điểm tư vấn của Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân và luật sư Nguyễn Văn Trường, trưởng VP luật sư Trường đặng giải tỏa những thắc mắc này.
Với hồ sơ bạn đọc gửi và thắc mắc liên can, có 5 điểm cần chú ý như sau:
Thứ nhất: Về tổng diện tích căn hộ
Theo HĐ, Điều 14/Phần G: Định nghĩa & diễn giải, khoản 14.G.7 có ghi: “qui mô nhà chung cư: là Phần diện tích được định rõ theo tiêu chuẩn tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của chung cư, bao gồm: qui mô sàn nhà chung cư, qui mô phần thềm riêng trước cửa vào nhà chung cư, ban-công, logia (nếu có)”. Theo Thông tư 16/2010/TT-BXD thì có 2 cách tính quy mô căn hộ: Tính quy mô thông thủy hoặc theo tim tường.
Bây giờ, Bộ Xây Dựng đã chỉnh sửa Thông tư 16/2010/TT-BXD thành Thông tư 03/2014/BXD-TT có hiệu lực ngày 08/04/2014. Theo đó, phần quy mô căn hộ được tính thông thủy chớ còn tính từ tim tường như Thông tư 16/2010/TT-BXD. Nếu ban công và logia được ghi trong hợp đồng và được dùng riêng, thì CĐT sẽ có quyền tính quy mô này. Riêng phần “thềm riêng trước cửa vào căn hộ” nằm ngoại khu căn hộ, đây là thuộc về hành lang và là thuộc diện tích sở hữu chung nên khi cấp quyền dùng, cũng như cấp quyền mua được sẽ không tính phần diện tích này.
Phụ lục 1, vật liệu hoàn thành, có nhiều phần ghi chung chung như thang máy gồm “thang chở người” và “thang tải hàng”, không có nhãn hiệu, mã hàng hóa cụ thể.
Ngoài ra, ở phần ghi chú 1, CĐT có quyền: “thay thế những vật liệu hoặc thiết bị có giá trị và nguyên tắc tương đương cho các vật liệu hoặc phương tiện đã được liệt kê trên.&Rdquo; Điều này có thể giúp CĐT đơn giản đưa những vật liệu hoặc máy móc rẻ tiền hơn mà người mua khó bắt bẻ.
Phần chú thích, chủ đầu tư có quyền: “chủ động thay đổi thiết kế nhà chung cư đặng đạt có kết quả dùng cao nhất & thẩm mỹ nhất. Tuy vậy, vẫn bảo đảm hoàn chỉnh những phòng chức năng như thiết kế ban đầu tại phòng mẫu.&Rdquo; người quan tâm cần lường trước khả năng qui hoạch chung cư mẫu đẹp lung linh nhưng khi giao lại thực tại là một sản phẩm khác hoàn toàn! thông thường CĐT thường sử dụng ngôn từ “mở” trong HĐ, nên khi người quan tâm mua đề nghị ghi cụ thể dạng kiểu hàng hóa, mã hàng, nơi sản xuất, nếu trường hợp thay thế các sản phẩm phụ tùng tương đương thì phải có giá trị chớ chênh lệch nhiều.
Thứ 3: Về quyền và trách nhiệm chủ đầu tư
Tại Điểm 4.1.18 thuộc Khoản 4.1 nói về quyền của CĐT có ghi: “Với nguyên tắc để tránh hiểu sai nội dung HĐ đã được hai Bên hiểu rõ & đồng thuận; và nhằm thực hiện đúng pháp luật về nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của đôi Bên có liên hệ tới Hợp đồng, Bên B hiểu rõ & chấp thuận rằng, trong thời gian Hợp đồng còn hiệu lực, Bên A có quyền từ khước mọi đề nghị của Bên B khi bên B cử người được ủy nhiệm bất kỳ với danh nghĩa quyền lợi của Bên B như: luật sư, báo đài, DN, tổ chức, cá nhân…thì Bên A có quyền từ chối mọi đề nghị tới từ những sắp xếp, cá nhân này.
Đặng bảo vệ quyền lợi & tiến hành những đề nghị của Bên B theo tinh thần Hợp đồng này, cũng như bảo vệ quyền lợi của Bên A, Bên A có quyền đề nghị Bên B trình bày những đề nghị của Bên B đến Bên A một cách trực tiếp nhằm cùng hiệp thương phân giải trước, trên nền tảng hòa giải cùng nhau, có biên bản xác nhận. Nếu không phân giải được, Bên A có quyền đưa sự việc tiếp tới cơ quan hòa giải là Tòa án nhân dân nơi bên A hoặc bên B hoặc/và trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam. Phán quyết của Tòa án hoặc/và Trọng tài kinh tế cũng là phán quyết cuối cùng đặng hai Bên cùng tiến hành.";
Vì sao CĐT phải “rào trước, đón sau” tránh báo chí, luật sư…! Đây là những thỏa thuận vô cùng bất lợi, “bịt miệng” người quan tâm nếu xảy ra tranh chấp.
Thứ 4: Về sở hữu chung - riêng
Khoản 11.2, Phần sở hữu riêng của Bên A bao gồm cả: “các loại sân vườn ngoài trời – qui mô những khu dịch vụ, bờ kè, những dịch vụ trên những tổng diện tích công cộng; các loại hành lang chẳng phải là đường đi chung hoặc lối đi riêng lẻ của nhà chung cư và các loại quy mô nhỏ lẻ chẳng tham dự vào việc sắp đặt giao thông công cộng.&Rdquo; Trong khi đó, quyết định duyệt dự án đầu tư xây dựng của Sở xây dựng ngày 24/8/2009 có chỉ rõ phần sở hữu riêng của chủ đầu tư gồm: diện tích khu thương nghiệp dịch vụ, tổng diện tích khu dịch vụ giữ trẻ, tổng diện tích chỗ để xe tầng hầm. Người quan tâm cần xem xét nhằm tránh thiệt thòi khi chung cư bước vào vận hành.
Thứ 5: Về xu hướng giảm giá chung cư
Đây là điều rất khó tiên liệu chuẩn xác. Tuy nhiên, trên thị trường, những đề án tốt, CĐT uy tín, ít sản phẩm tranh đua trực tiếp thì khó có dịp tốt giảm giá trong công đoạn bây giờ sau một giai đoạn tu bổ giá khá dài. Còn với các dự án có vấn đề, CĐT không tốt thì cho dù hạ giá thì mạo hiểm đi kèm cũng rất lớn. Đáy thị trường thường tính chung cho tất cả các dự án nên chỉ mang tính gợi ý thêm ở mức vĩ mô và có ý nghĩa với các nhà đầu tư nhiều hơn. Đối với khách hàng mua để ở nhân tố trọng tâm vẫn là thỏa mãn đòi hỏi cá nhân và hợp lý túi tiền và điều quan trọng là người mua nên tìm tòi giá trị cộng hưởng, giá trị kết nối , giá trị thương hiệu cũng như uy tín của chủ đầu tư.
Thi Minh
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét